曾被视为逆势扩张的地方国企样本，华发股份（600325）日前交出了一份反差较大的2025年报。公司全年营收一举刷新历史纪录，归属净利润却近百亿亏损，单年亏掉了过去四年的全部盈利。

在房地产行业持续深寒的背景下，这家昔日的“优等生”也未能逃脱业绩变脸的命运。

增收不增利 四季度单季亏掉全年

根据年报数据，2025年华发股份实现营业收入834.26亿元，同比大增近四成，创下新高。然而归属净利润却从上一年的盈利9.5亿元急转直下，骤跌至-94.96亿元，同比下降超过1000%。

《财中社》注意到，这一亏损额已经超过了公司2021年至2024年四年归属净利润的总和，意味着过去四年的净利润被一年抹平。

从季度走势看，亏损呈现明显的集中爆发特征。2025年前三个季度，公司归属净利润合计尚略超1亿元。但第四季度单季便爆出近96亿元的净亏损，几乎贡献了全年亏损的全部。这一异常的时间分布，指向公司在年末集中进行了大规模资产减值处理。

2025年华发股份整体毛利率同比下降超过5个百分点，降至8.75%。其中，房地产开发业务毛利率降至10.05%，同比下降4.26个百分点；物业服务毛利率小幅下滑至15.64%。

更值得警惕的是，包含土地收储在内的其他业务板块，收入虽然同比暴增超过两倍至87.3亿元，毛利率却跌至-3.62%，意味着这项业务本质上是在亏本换取现金流。进入2026年第一季度，公司整体毛利率进一步恶化至3.77%，盈利空间被进一步压缩。

资产减值的大规模计提是亏损的另一大推手。年报显示，2025年华发股份计提资产减值损失57.3亿元，同比激增超2倍，这一数字占全年亏损总额的六成以上，且基本来自存货跌价损失。

与此同时，公允价值变动损失11.39亿元，联营及合营企业投资收益由盈转亏、亏损3.76亿元，信用减值损失升至7.36亿元。仅这几项合计对公司利润的冲击就近80亿元。

尽管计提了巨额减值，公司的存货规模依然高悬。截至2026年一季度末，华发股份存货余额仍高达1937.6亿元。在楼市尚未企稳的背景下，如此庞大的存货意味着未来仍面临持续的减值压力，风险远未释放完毕。

有息负债逼近千亿 财务费用骤增

业绩巨亏的另一面，是财务风险的快速攀升。截至2025年末，华发股份短期借款110亿元，一年内到期的非流动负债240.35亿元，长期借款631.3亿元，有息负债合计接近982亿元。而公司账面上的货币资金仅为280.75亿元，即便不考虑预售监管资金等受限部分，现金对短期债务的覆盖也明显存在缺口。

债务规模的居高不下直接推高了财务成本。2025年公司财务费用高达16.43亿元，同比大涨超过两倍，其中利息费用达到20.45亿元，同比增长近六成。

现金流结构同样暴露出隐忧。2025年华发股份经营活动现金流净额为198.89亿元，表面看似稳健。但投资活动现金流净额为-145.72亿元，筹资活动现金流净额为-102.67亿元，公司不得不依赖经营现金流来覆盖投资支出和债务偿还，这种模式的可持续性存疑。

更为关键的是，2025年末公司434亿元的合同负债（预收房款）同比大幅缩水近一半，预示着未来可结转的收入储备明显不足，后续经营现金流的增长缺乏有力支撑。

转型三驾马车 新业务难撑大局

面对传统开发主业的深度调整，华发股份提出了加速构建“地产+商业+物业”三驾马车的新格局，试图通过多元化转型寻找第二增长曲线。但从2025年的实际数据来看，新业务的体量远不足以弥补主业的窟窿。

目前，房地产开发业务在华发股份营收中的占比仍超过85%，业务结构高度集中的问题并未得到根本改变。商业板块虽然保持增长，但规模依然有限。2025年华发商业实现租金收入8.78亿元，同比增长不到12%。

被寄予厚望的冰雪世界项目在开业当年即2025年9月底启幕以来，开业3个月贡献了1.6亿元营收，但项目背后并不平静——2025年11月，融创文旅向华发股份发出通知函，要求就附条件回购事宜重新谈判。截至年报披露日，双方尚未就回购方式、价格及时间达成一致，谈判仍在进行中。

物业板块则保持了稳健的增长态势，2025年实现营业收入19.32亿元，同比增长15.4%。但在近百亿元的净亏损面前，这一规模无异于杯水车薪。房地产开发业务的利润占比和收入占比依然占据绝对主导，转型之路远未成气候。

为了缓解资金压力，华发股份也在加快存量资产的处置步伐。2025年7月，公司与深圳市土地储备中心达成协议，以44.05亿元的价格收回7宗未建商业用地。这一价格较账面成本58.41亿元折让约25%，由此产生的亏损已超过公司2024年经审计净利润的一半。以如此代价换取现金回笼，足见公司流动性管理的压力之大。

管理层换血恰迎近百亿亏损

2025年成为华发股份上市以来人事变动明显的一年。这场管理层变动从4月集中显现，彼时公司一口气发布三份高管辞职公告，常务执行副总裁俞卫国、执行副总裁张驰同时因个人原因辞去职务。

最引人注目的是财务总监罗彬的突然离职，2021年罗彬出任公司财务总监，这几年也恰好是华发股份逆势扩张的一段时间。任职财务总监之前，她已经在华发体系内工作多年。

仅仅一个多月后的2025年5月底，华发股份发布了更为重磅的人事公告。执掌公司多年的董事局主席李光宁因工作调动，辞去董事局主席、董事及董事会所有职务，调任珠海科技产业集团负责人。

李光宁是华发股份从区域房企成长为全国性房企的核心掌舵人，2014年就担任公司董事长一职，他的离开标志着公司一个时代的终结。

人事动荡并未就此停止。2025年6月，身兼执行副总裁、董事、总工程师三职的张延也因个人原因辞职。9月，当年4月才刚刚被聘任为执行副总裁的张巍同样宣布离职。到2025年底换届之时，任职长达十年的总裁陈茵也正式卸任。

董事长、总裁和财务总监以及执行副总裁、总工程师等全部离职，短短八个月时间，华发股份核心经营管理层几乎完成了全面换血。

前任董事长李光宁离职前公司尚能维持微弱盈利，而现任董事长郭凌勇接掌后的第一个完整财年，华发股份便交出了巨亏近百亿元的惊人成绩单。

管理层变更之时，2025年底，华发股份宣布，聘任立信会计师事务所（特殊普通合伙）取代原审计机构中审众环会计师事务所（特殊普通合伙），2025-2027年审计费用等合计1530万元。

新管理层继任之后，华发股份财务层面的风浪开始显露。2026年一季度毛利率进一步下滑至3.77%，更是给市场留下了寒意未尽的想象空间。这些事件在时间线上的紧密衔接，构成了一个无法回避的旁观问题。