2月19日，国泰君安济南能源供热REIT（下称“济南能源供热REIT”，508087）在二级市场延续强势表现，继上市首日涨停后再度上涨7.69%，收于11.519元/份，较发行价7.48元累计涨幅达53.99%。然而，2月20日该基金开市后因价格波动触发停牌机制，复牌后价格回落，最终收盘下跌0.34%，报11.480元/份。

济南能源供热REIT自2月17日上市以来，连续三个交易日发布停复牌公告。其首日以30%涨停价开盘并封板，随后两日分别以10%涨幅触发停牌，三日累计涨幅达54%。这一表现使其成为当前市场溢价率最高的REITs之一，截至2月19日，其升水率达50.67%，仅次于嘉实物美消费REIT（59%）和华夏北京保障房REIT（54.42%）。

近期REITs市场整体热度攀升，中证REITs全收益指数年内涨幅近14%，部分产品如嘉实物美消费REIT涨幅超30%。资金面宽松与政策支持是主要推动因素：公募REITs纳入社保基金、FOF等投资范围，叠加利率下行周期中其高股息属性吸引资金流入。

然而，需要注意的是，济南能源供热REIT公告明确提示，二级市场价格大涨将显著降低净现金流分派率，若以20日收盘价11.48元买入，2025年预测分派率仅5.22%，较发行时预测值下降超3个百分点。中金公司亦指出，部分REITs估值偏离基本面，需警惕回撤风险。

尽管济南能源供热REIT短期波动剧烈，但REITs市场整体仍呈现供需两旺格局。2025年开年已有4只新产品成立，汇添富九州通医药REIT公众认购倍数达1192倍，刷新历史纪录。

政策层面，证监会明确支持数据中心、文旅等新型基础设施纳入REITs试点，未来资产类型有望进一步扩容。不过，当前市场分化明显，高速公路、产业园类REITs仍处折价状态，而消费、保障房类产品溢价居高不下。

综上，济南能源供热REIT的剧烈波动折射出当前REITs市场的狂热与风险并存。投资者需理性评估底层资产质量与估值合理性，避免盲目追高。