近日，上海2025年上半年最大规模土地拍卖中，保利发展（600048）以30.8%溢价率竞得杨浦区一宗核心地块，总价高达35亿元。这不仅拍出上海集中土拍以来最高溢价率，也再次印证保利发展布局核心城市的决心。

该地块位于杨浦区平凉社区，临近黄浦江，紧邻地铁18号线平凉路站。经过现场95轮竞价，最终成交楼面价约为9.6万元/平方米，成为上海杨浦区新的单价“地王”。

高溢价的地王更好卖 保利深耕重点城市

事实上，这并非保利发展首次重仓平凉社区。

早在2024年7月，保利发展就曾在土地拍卖中以22亿元拿下杨浦区平凉社区02H1-01地块，溢价21.18%，成交楼面价为8.85万元/平方米，曾刷新黄浦区拿地历史高价。保利发展将其打造成8层花园洋房“外滩序”，当年末首开74套房源，首开成交均价约12.9万元/平方米，以超700%的认购率创下2024年上海认购率纪录，成为现象级房源。

平凉社区周围有18、4、12、14号四条地铁线，直达上海核心板块。南侧是东方渔人码头，北外滩、陆家嘴均约在2.5公里范围内，附近还有三甲医院及名校，医疗教育资源丰厚。

后续项目依然热销。2024年末，保利发展又开202套低密花园洋房，认购299组，认购率148%；今年5月新开的223套房源认购544组，认购率达到244%。6月“外滩序”又将在6月27日新开放认购一批房源。

上海房产更好卖，保利发展也同步在上海攻城略地。据克而瑞数据，1-5月，保利发展在上海权益销售额129.43亿元，位居上海房企首位，而上年同期为不足一半的56.45亿元，排上海房企第7。

从投资策略看，保利发展2024年主要聚焦核心城市。根据2024年报，公司聚焦投资确定性，2024年99%投资金额位于38个核心城市，74%投资金额位于北上广一线城市的核心区域核心板块。

今年前5个月，公司共拿地21宗，也几乎围绕一二线核心城市。其中一线城市拿地占比43.9%，二线城市拿地占比49.3%。

去库存进展缓慢，待售房源反而增加

尽管上海销售数据亮眼，但纵观2024全年，保利发展的待售商品房越攒越多，整体库存压力不可忽视。

2024年，保利发展实现营收3116.7亿元，同比下滑10.2%；归母净利润50亿元，同比大幅缩水58.6%。

《财中社》关注到，保利发展2024年开发产品存货（即待售商品房）在整体市场去库存的背景下反而逆势上升：2022年末，保利发展存货中的开发产品就已经达到1673.2亿元，2023年略微下滑到1645.5亿元，但2024年末增长至1994.2亿元。

与之相应的是，保利发展2024年末存货计提存货跌价准备仅有79.3亿元，计提比例约1%，尽管高于过去三年，然而远低于同行。对比来看，其他行业龙头万科A（000002）、绿地控股（600606）、新城控股（601155）计提比例分别为2.2%、4.7%及10.7%。

待售商品房库存积压之下，保利发展在拿地方面也就趋于保守。2024年，公司全年新增拓展总地价 683 亿元，其中权益地价 602 亿元，而上年总地价 1632 亿元、权益地价 1359 亿元。2024年，公司新拿地缩水将近六成。

《财中社》发现，公司有息负债规模有所下降，高负债率也有所减轻。2024年末，公司有息负债规模压降 54 亿元至 3488 亿元，连续两年实现债务规模压降；资产负债率同比下降 2.2 个百分点至74.3%，实现了连续四年下降。

从整体财务表现来看，高溢价“地王”在一线市场仍能收获热销红利，但保利发展整体盈利能力尚需观察。