2026年5月28日下午，上海土地市场再次诞生一位赢家。

经过136轮竞价，大华集团以36.55亿元总价、40.72%的溢价率拿下闵行浦锦街道低密宅地，刷新浦江板块单价纪录，成为2026年以来上海溢价率最高的住宅地块。

这是大华集团近两年拿下的又一宗“地王”。

但与土拍市场上的高歌猛进形成反差的是，大华集团此前打造的多个项目却陷入销售困境。

静安地王去化不足50%，青浦项目去化率不足30%。

当越来越多房企开始谨慎拿地时，这家销售规模已经从560亿元跌至300亿元以下的上海老牌民企，却选择继续举牌。

地王背后：卖不动的项目，和停不下来的拿地

此次让大华集团一战成名的，是闵行浦锦街道地块。

1.05的超低容积率、18米限高、洋房和叠墅产品定位，再加上毗邻上海桃花源、距离前滩仅两站地铁的区位条件，让这宗土地天然具备豪宅基因。

保利、建发等央国企均参与争夺。

最终，大华集团笑到最后。

但就在一年多前，大华集团刚刚创造过另一个“地王”。

2025年3月，静安大宁板块宅地出让。

面对华发、绿城、中海、招商等头部房企，大华集团经过67轮竞价，以24.86亿元总价、92659元/平方米楼面价拿下地块，刷新大宁板块单价纪录。

随后项目定名：大华·静安年华。

然而，这个地王项目并没有成为爆款。

网上房地产数据显示，项目于2025年9月开盘，共推出105套房源，截至2026年6月初，仅成交51套，去化率尚不足50%。

更尴尬的是销售节奏。

开盘首月卖出40套后，10月仅成交1套，11月成交2套，此后长期维持每月数套的成交速度。

项目几乎陷入停滞。

按业内常见测算口径，在楼面价92659元/平方米基础上叠加建安、税费、营销及资金成本后，项目利润空间或已受到压缩。

即便如此，市场仍然没有买账。

而静安区的同地段房产，竞品有中建玖上琅宸（首批均价14.68万/㎡）、静安玺樾（12.4万 /㎡）项目。

相比之下，同处于大宁板块的中建玖上琅宸，第一批项目同样于2025年9月开盘，总套数140套，已售99套，去化率超70%。第二批项目总套数150套于同年11月开盘，去化也将近60%，第三批则于2026年3月开盘，去化率达到56.8%。

有意思的是，中建玖上琅宸楼面价约6.83万元/平方米，仅为静安年华的74%左右，但售价反而更高。

换句话说：成本更高的大华集团，卖得反而更慢。

这种情况并非个例。

2025年6月，大华集团底价摘得青浦A18-12地块，楼面价仅26843元/平方米。

市场普遍认为这是一次“捡漏”。后来项目被打造为大华·望樾。

然而截至2026年6月，项目三次开盘累计推出550套房源，仅成交154套。去化率仅28%。

即便是在成本优势明显的情况下，大华集团依然没能跑赢市场。

而就在这样的背景下，大华集团再次举牌地王。这让市场产生疑问：当旧项目还没卖完，新地王又接踵而至，大华集团到底在赌什么？

屡得地王背后：“旧改王”金惠明的品质焦虑

如果放在上海房地产历史中看，大华集团的故事其实非常特殊。它比恒大成立早8年，比碧桂园早4年。

1988年，上海住房制度改革启动。当时的大华集团前身只是宝山区大场镇一家镇办开发企业。而创始人金惠明，也不过是当地农机厂厂长。

随后三十多年里，大华集团没有像万科、碧桂园一样全国扩张。它几乎把全部筹码押在上海。通过旧改、大盘、社区运营。依靠深耕本土，大华集团成为上海地产圈公认的“旧改王”。

即便在行业最疯狂的年代，它也始终保持相对克制。

“大华锦绣华城”“大华虎城”等项目，都是上海楼市黄金时代的代表作品。

克而瑞数据显示，2020年大华集团销售额509亿元。2021年更是达到559.9亿元历史高点。

这一年，大华集团甚至提出：三年实现800亿元销售目标。

为了完成目标，公司开始加速拿地。2021年权益拿地金额达到260亿元，位列全国第27位。

然而行业转折点也在这一年到来。

此后几年，大华集团销售额一路下滑，2024年已经跌至298亿元。

2026年1-5月大华集团销售额为92亿元，上一年同期为109亿元，下跌还在继续。

距离800亿元目标越来越远。

甚至连守住500亿元规模都变得困难。

对于如今的大华集团来说，连续争夺地王，或许更像是一种主动进攻。因为对于深耕上海的房企而言，土地储备就是未来。

但问题在于，房地产市场已经变了。

此次浦江地块进入第二阶段高品质竞价后，各家房企不仅比价格，还要比装修标准、人才住房配建等附加条件。最终大华集团在136轮高品质竞价中胜出。

这意味着未来项目不仅成本更高，对产品力要求也更高。

而恰恰在产品力层面，大华集团近年来争议不断。

2019年，大华斐勒公园被部分业主投诉墙体发霉、保温层缺失等问题。信访回复确认部分楼栋存在外墙空鼓、保温漏做等情况。而南京大华锦绣时代则被业主持续投诉漏水问题，维修多年至2026年也未彻底解决。

2025年，昆明大华锦绣山海又因教育资源宣传问题引发争议。大华锦绣山海曾宣传“家门口的百年名校”——书林一小春雨路校区和昆一中西山校区将入驻项目，并承诺配建公立幼儿园。但业主投诉所谓的“校区用地”未完成征地工作，连地基都未开挖。

2026年5月，上海60位大华星樾业主代表300余户业主投诉项目存在宣传与实际交付不一致情况。曾经宣传独立入户大堂，社区居委配套用房设置独立出入口，与业主主归家动线物理分离，保障小区私密性与业主专属感。实际上宣传里的大堂空间，被调整为居委及社区配套用房，原规划的独立配套出入口被封堵。

对于一家正在向高端改善市场进军的开发商而言。产品品质和兑现能力，往往比拿地能力更重要。

大华集团这家以保障房发家的“旧改王”，是否能向高品质市场进军，这也是市场最担心的地方。

站在2026年的上海土地市场回头看，大华集团像是一个逆行者。

当越来越多房企开始收缩投资、谨慎扩张时，它却连续两次刷新区域地王纪录。

这背后有对上海核心资产的长期看好，也有一家老牌房企对于规模回升的渴望。

但现实同样摆在眼前：静安年华去化不足50%，大华望樾去化不足30%。

对于73岁的金惠明而言，这或许仍是一场关于上海楼市未来的豪赌。