2月18日，万科集团宣布两项关键进展，如期兑付年内第三笔20亿元公开债，并联合中信金石、新华保险等机构设立16亿元Pre-REIT基金，加速存量资产盘活。业内认为，此举标志着万科在债务风险化解与商业模式转型上取得实质性突破。

根据中国银行间市场交易商协会披露，万科将于2月25日全额兑付“22万科MTN003”中期票据，该债券发行规模20亿元，票面利率3%。这是万科2025年完成的第三笔公开债兑付，此前已如期偿还“22万科MTN001”（30亿元）和“22万科MTN002”（30亿元），并全额赎回“20万科02”公司债。至此，万科年内公开债务兑付规模已超80亿元。

针对全年债务压力，万科表示将通过销售回款、大宗资产交易、非主业剥离及融资资源整合等方式应对。2月10日，大股东深铁集团已向万科提供28亿元股东借款，专项用于偿还到期债务，体现国资股东支持力度。标普分析师指出，深铁集团对万科管控加强，有助于通过市场化手段化解债务风险。

同日，万科宣布与中信金石、新华保险、大家保险共同设立“万新金石（厦门）住房租赁基金”，总规模16亿元，四方认缴比例分别为10%、0.06%、59.94%、30%。基金将收购厦门泊寓院儿·海湾社区项目，该项目为福建省最大保障性租赁住房，规划7724套，一期开业首年即实现100%出租率，二期计划2026年投入运营。

交易完成后，万科将获得正向现金流及利润，同时保留项目运营权，实现从重资产持有向轻资产管理的转型。万科表示，此举有助于构建“募投管退”商业闭环，年内已推动中金印力REIT扩募、泊寓REIT申报等多赛道资产证券化突破。业内人士认为，头部险资参与Pre-REIT基金，反映市场对万科资产运营能力的认可，亦为行业存量盘活提供范本。

1月27日，深圳市国资委负责人提到，有足够的子弹支持万科集团通过一切可能的市场化、法治化手段推动万科稳健发展。近期，深铁集团安排中高层管理人中进入万科。就此，平安固收分析师认为，这意味着万科将加深国资背景，也意味着深圳国资将进一步加大对万科的支持。

当前万科存量公开债规模约300亿元，2025年到期占比约40%。标普预计，随着经营性现金流回升及资产处置加速，公司短期偿债压力可控。亿翰智库认为，国资深度介入后，万科需重点提升销售端造血能力，以实现债务风险与业务模式的长期平衡。