近日，伟禄集团（01196）2024年年度报告显示，公司净亏损8.87亿港元，投资物业公允价值暴跌成主因。租金收入虽创新高，但高额贷款利息与市场低迷令其陷入财务困局。

公司全年营业收入4.28亿港元，同比减少28.7%；归母净利润-8.87亿港元，创近年来罕见大幅亏损，主因是投资物业的公允价值变动，从2023年的10.98亿港元正收益转为2024年的-2.60亿港元，反映出物业市场的持续低迷。

物业投资左右盈亏

伟禄集团官网中提及，公司的物业投资涵盖城市更新（如深圳南山、龙华项目）和商业物业（如伟禄雅苑项目、伟禄科技园），既带来租金收入，也因公允价值波动主导利润走势。

2024年，伟禄集团的租金收入为4254万港元，较2023年增长120.94%。

但在资产负债表中，2024年年末投资物业的账面价值从上一年末的95.42亿港元降至89.72亿港元，占公司总资产的47.25%。正是投资物业公允价值的变动让伟禄集团2024年净收益亏损。

财报显示，香港及内地市场刺激政策仅带来短期提振，未能扭转颓势。

翻看伟禄集团历年财报，投资物业的公允价值变动，一直极大影响着公司当年的利润。

2021年至2024年，公司毛利在营业总收入的占比分别为22.83%、23.97%、39.85%、35.70%，投资物业公允价值变动在营业总收入的占比分别为105.87%、83.23%、136.96%、-60.79%。

从上图可以看出，伟禄集团的毛利2020-2023年维持在2亿港元以上，说明伟禄集团的日常经营业务具有初步的盈利能力。公司的归母净利润与投资物业公允价值变动的走势一致，同样印证了投资物业对公司净收益的影响。

2019年，伟禄集团的投资物业公允价值变动为负值，同年的归母净利润同样为负值。2020年，公司的公允价值变动为近年来的最高值，同期的归母净利润同样远超其他年份。

高额借贷导致财务压力高悬

《财中社》发现，伟禄集团的物业投资不仅影响了公司的净收益，决定了公司的盈亏，还影响了公司财务问题。

无论是物业投资的账面价值，还是每年对物业投资公允价值的变动与调整，都不能为公司带来实际的现金流。2020年，公司8.85亿港元的归母净利润就是公允价值调整的非现金收益。

物业投资不仅拖累利润，还推高财务压力。

为了让资产变现，伟禄集团通过抵押旗下物业投资，来向银行、金融机构贷款融资。此做法虽然解决了资产变现问题，也为公司带来了高昂的财务费用。

伟禄集团2024年财报中提及财务费用主要指银行借贷、其他借贷、来自最终控股公司的贷款及来自一间关连公司的贷款的利息。公司若干银行借贷分别以若干投资物业、租赁土地及楼宇、发展中物业以及建议发展项目的按揭作抵押。

2024年，公司的财务费用高达6.99亿港元，占营业收入163.20%，其中银行贷款利息4.46亿港元，吞噬了全部营业收入。

结合历年财务数据，伟禄集团的财务费用逐年走高，逐步侵蚀了公司的收入。2021年至2023年，公司财务费用在营业收入中的占比分别为58.22%、60.771%、95.62%，侵蚀效应加剧。

负债方面，伟禄集团2021年末的流动资产合计94.94亿港元，流动负债合计94.88亿港元。流动资产刚刚覆盖流动负债。但公司的流动资产中，现金及现金等价物仅0.31亿港元，骤降79.98%。流动资产中，占比最多的存货56.59亿港元，同比增长0.82%。

截至2024年年末，公司银行借贷合计91.59亿港元，其中72.12亿港元将在一年内到期。