3月31日，天鸿房地产开发有限公司（下称“天鸿地产”）董事长魏国秋向监管部门反映，港股上市公司绿城中国（03900）在过往“代建”项目合作中，或存在未充分披露的关联方资金往来问题。

据天鸿地产方面介绍，截至目前，天鸿地产已向绿城中国核数师安永会计事务所发送风险提示函及相应证据，并向香港联交所、香港证监会、香港会财局提交全面举报，已被监管机构记录在案。

同日，绿城中国公布一份收入利润双下滑的业绩公告，2025年公司收入小幅下降至1549.7亿元，股东应占溢利为7099万元，同比缩水95.6%。

承诺回款21亿元的代建，实际完成销售额0.9亿

天鸿地产董事长魏国秋回忆起成为2019年“唐山地王”的自豪，彼时他以8.6亿元拿下唐山本地凤凰新城二期/凤凰湖畔三期（亦称唐山绿城桂语江南项目）土地后，那时唐山成为全国房价涨幅第一城市，十余家企业争相前来商谈合作融资事宜。

魏国秋选中了当时打造“豪宅标杆”的绿城中国。在魏国秋设想中，绿城中国不仅能为项目引入融资6亿元，还将负责“唐山绿城桂语江南”项目的设计与代建。事实上魏董的眼光确实独到，绿城中国在2025年房企中依然名列前茅，中指研究院发布的2025年房企销售榜显示，绿城中国销售额超千亿，以2519亿元位居第二。

但魏国秋未曾想到签订合同时，合作主体却换了人。

2019年12月，天鸿地产设立项目公司唐山鸿柯房地产公司（下称“鸿柯地产”）运营唐山桂语江南项目，与绿城中国方面达成借款合作协议，根据天鸿地产提供的资料，双方合作由两部分构成：

其一是借款合同，由沈阳全运村建设有限公司（下称“沈阳全运村”）为项目公司提供借款6亿元；其二是代建合同，由绿城中国全资子公司绿城建设管理集团有限公司提供“代建”服务。

根据股东借款合同，沈阳全运村为天鸿地产提供的6亿元借款年利率为16%-17%。据悉，在贷款市场，超过LPR的四倍，即年息超15.4%便算是高利贷。从市场利率水平来看，该借款成本相对偏高。

魏国秋声称，签订合同主要看中绿城中国的房地产开发能力。然而从项目实际表现来看，销售情况明显不及预期。天鸿地产的数据显示，2020年至2021年项目销售回款完成率仅为4.47%，低于绿城中国承诺的销售周期两年住宅去化率90%；累计回款约9393万元，与此前绿城中国方面承诺21.8亿元的回款预期存在较大差距。

按照绿城中国的唐山桂语江南项目计划书，制定90%去化率有迹可循：唐山市凤凰新城区域近三年四季度开盘平均去化率约75%，并且唐山市房价趋势上涨，但现实是2020-2021年绿城中国代建只完成了不到5%的去化。

作为对比，同区域内项目表现分化明显。更晚在唐山凤凰新城拿地的中海地产反而赚的“盆满钵满”。2020年，中海地产以楼面价11957元/平米拿下一块唐山凤凰新城地王，2022年一期开盘后即售罄。根据唐山住建局系统，至今唐山中海九樾项目共984户已所剩无几。

同样位于路北区的凤凰新城地块前后脚“地王”，中海九樾卖爆了，绿城中国代建的唐山桂语江南却陷入停滞。

2022年2月，天鸿地产于河北省高级人民法院诉讼绿城中国，紧接着同年四月，合作方沈阳全运村也自辽宁省高级法院起诉天鸿地产。至今相关责任划分仍存在争议，天鸿地产起诉的案件正处于二审审理阶段，辽宁高院已作出一审判决，但随后裁定发回重审。

穿透“沈阳全运村”，绿城中国董事云集

根据天鸿地产方面提供的文件，其认为沈阳全运村在项目中更类似资金通道角色。

相关资料显示，上述6亿元借款资金来源，或涉及绿城中国体系内部资金支持，更是“无息贷款”；而对外放贷利率则处于较高水平。

天鸿地产方面认为，该合作协议在权责安排上存在明显失衡。

“唐山桂语江南”的项目公司鸿柯地产虽由天鸿地产绝对控股，但不设董事会，只设置一名执行董事，由沈阳全运村派出的执行董事左文辉全权负责，但身为公司实控人、董事长的魏国秋无法参与到项目公司鸿柯地产经营。从公司章程上来看，魏国秋被“架空”了。

工商资料显示，沈阳全运村历史上曾与绿城体系存在股权关系，后经多次股权变更，目前由其他主体控股。

2011年，沈阳全运村成立，彼时由绿城中国全资子公司北京绿城投资有限公司控股，后续再由绿城中国曾经的子公司无锡太湖绿城置业有限公司接手。即2013年之前，沈阳全运村都属于绿城中国的全资孙公司。直到2013年7月，绿城中国退出，香港公司广伟集团成为沈阳全运村控股股东。

不过，从后续信息披露来看，双方关系并未完全“切断”。

2019年报中，绿城中国仍然将沈阳全运村列为合营公司。年报显示，沈阳全运村作为绿城中国的合营企业，其持股50%，主要业务从事房地产开发。2018年计提4.1亿元减值亏损，2019年计提减值亏损4亿元，至2020年中国房地产形势严峻后，沈阳全运村反而不计提减值准备了，并自2021年起不再出现在绿城中国年报披露范围内。

工商变更信息中，沈阳全运村虽和绿城中国撇清了关系，但公司的执行董事仍来自绿城中国。

根据工商信息，沈阳全运村的控股股东香港广伟集团，成立于2013年，董事分别为耿忠强、尚书臣。巧合的是，绿城中国年报显示，耿忠强现任绿城中国执行董事、代理行政总裁，尚书臣任绿城中国董秘。自2025年3月起，市场上传言尚书臣已经失联。

但执行董事耿忠强还现身2026年3月31日绿城中国的2025年业绩会，并坦言“2026年的投资工作，可以说是近几年来最难做的一年”。

耿忠强出身财务，拥有高级会计师职称，早年历任多家公司会计、副总会计师和总会计师。

在人员交叉之外，业务层面的关联亦成为外界关注重点。

天鸿地产提供的相关文件显示，沈阳全运村在绿城中国OA审批系统中，属于绿城中国北方区域公司（雄安公司）旗下经营班子，2019年沈阳全运村同天鸿地产的合作，由绿城中国时任执行董事、执行总裁兼综合产业投委会主任周周连营（已被免职）、现任执行董事李俊审批通过。

仍然履职的李俊是绿城中国的老人。公开信息显示，李俊2008年加入绿城中国，历任绿城房产东北区域、北京区域总经理，而这份审批文件上，李俊的职务是绿城中国北方区域公司（雄安公司）北京绿城投资有限公司的经营班子。

按照常规融资安排，绿城中国通过唐山市凤凰湖畔三期项目不超过6亿元融资方案后，综合收益不低于16%/年，相关收益通常应主要归属于资金提供方。

但受益方却是充当通道公司的沈阳全运村。文件显示，绿城中国无息借款给沈阳全运村，理由是“为弥补沈阳全运村亏损，本项目拟由沈阳全运村作为投放主体”并且未对投资者进行信息披露。

进一步来看，资金安排结构亦成为争议焦点之一。

如此看来，涉事三方中天鸿地产贷款支付土地款要负担16%的高利息；沈阳全运村拿到全部利息收入，但需负责天鸿地产的“凤凰湖畔三期”项目及管理绿城中国代建项目；至于绿城中国则提供无息贷款。但绿城中国提供的借款来源会是零成本吗？相比民营企业天鸿集团16%的融资成本，2019年报显示，绿城中国的融资利率仅需5.1%-6.6%。但绿城中国将现金无息借给沈阳全运村后，仍需承担相应融资成本。若按未提前归还的2年期限，绿城中国到期需偿还银行贷款利率6120万元-7920万元。

绿城中国自身的流动资金也较为紧张。截至2025年末，绿城中国账上有591.6亿元银行结余及现金，有息负债的银行及其他借款则1057亿元。在此背景下，公司对外资金使用方式及潜在风险敞口，亦成为投资者关注重点。

对比绿城中国慷慨无息借给关联公司的借款，并为之支付不菲的利息费用，而绿城中国对投资者的分红就相对吝啬了。

与沈阳全运村轻松赚取利息形成对比，绿城中国盈利能力明显承压。2025年，绿城中国股东应占溢利为7099万元，同比缩水95.6%。利润下滑的同时，绿城中国取消了2025年度分红。

同时，辽宁省高级人民法院一份民事裁定书显示，涉案借款资金来源包括绿城体系内部委托资金及集团内部的“无息借款”。

天鸿地产方面表示，绿城中国设计的“代建”项目并非个例，展示了其他项目的相关材料。

例如，兰州海鸿房地产有限公司（下称“海鸿地产”） 亦涉及沈阳全运村参与融资安排，借款利率约15%。

2019年，海鸿地产成立“兰州市海鸿喜悦府” 项目公司兰州天海房地产开发有限责任公司，其中沈阳全运村和绿城投管参投。海鸿地产从沈阳全运村方面的借款年化利率约15%。2026年2月，项目公司成为被执行人。

代建业务确实为绿城中国带来收益。2025年业绩会上，耿忠强表示，重视现有代建业务的稳固发展，优化布局，坚持轻资产的商业模式。

媒体曾多次致电绿城中国年报披露杭州总部电话，均显示为空号；香港办事处也无人接听；以投资者名义向绿城中国投资者关系邮箱发函，但截至发稿，绿城中国方面未就上述事项作出公开回应。

本文所涉事项主要基于天鸿地产提供材料及公开信息整理，相关内容仍有待绿城中国及监管机构进一步核实与说明。