继总部迁址衢州市、找到国资靠山后，新湖中宝（600208）最终完成了在资本市场中的改名换姓之旅。

根据公告，9月6日，新湖中宝证券简称正式更名为“衢州发展”。就在更名的同一天，衢州发展发布公告，为展现公司新形象、新风貌，提升公司品牌辨识度，面向全社会公开征集LOGO设计方案，拿出9万元作为奖金奖励入围作品，一等奖最高5万元。

《财中社》查询官网发现，公司简介信息已经替换为衢州发展的相关介绍，主营业务为科技制造、地产开发和金融服务等，前瞻投资区块链、大数据、人工智能、智能制造、新材料等高科技企业，是趣链科技、邦盛科技、万得信息、宏华数科等高科技公司的重要股东。

值得注意的是，在实控人变更为浙江省衢州市国资企业——衢州工业集团之前，新湖中宝曾是浙江知名民企浙江新湖集团股份有限公司（下称“新湖集团”）旗下房地产开发旗舰，实际控制人黄伟、李萍夫妇曾在2009年位居胡润中国富豪榜第五位，力压宗庆后一举成为浙江首富。

有序退出房地产业务

事实上，随着房地产市场形势变化和公司经营陷入资金困局，新湖中宝此前已逐步退守房地产业务，并提出了“有序退出、有序替代”的“去地产化”策略。

新湖中宝2024年半年报数据显示，公司实现营业收入126.19亿元，同比增长344.68%；归属于上市公司股东的净利润15.35亿元，同比下降4.84%。其中，在房地产业务板块实现合同销售面积20.78万平方米，合同销售收入43.26亿元，同比分别上升22.62%和145.92%。

这也主要得益于位于上海市的存量项目贡献收入。新湖中宝在半年报中披露，2024年上半年，上海·青蓝国际项目顺利交付，位于上海北外滩的天潼里·198 项目正式开售，已开售小高层去化近六成；上海亚龙项目于8月25日首次开盘，首日即售罄。

另据公告，2024年上半年，新湖中宝新开工面积31.90万平方米，新竣工面积31.83万平方米；结算面积32.21万平方米，结算收入140.76亿元，同比增加283.74%；结算均价4.37万元/平方米，结算毛利率42.42%。

“公司在巩固传统地产开发业务的同时，根据行业发展的变革，积极发展地产轻资产业务，努力实现地产业务从重资产、高杠杆模式向轻资产、低杠杆模式转变。”新湖中宝在半年报中表示，尽管近年来拿地谨慎，但土储质量较高，货值储备仍十分充足。目前在开发和待开发面积约1100万平方米。

和在土地市场拿地谨慎、开发模式由重转轻不同，公司在投资领域并未止步，反而加大了对高科技和先进制造业领域的布局，在区块链、人工智能、高端制造等新质生产力相关的投资累计超100亿元。

这也成为更名衢州发展之后，公司向资本市场讲述故事的重要“脚本”。随着房地产土储逐步消化，衢州发展“地产+投资”双轮驱动模式或将变阵为高科技投资单条腿走路。

找寻新靠山实属无奈

资本市场从此再无“新湖中宝”，上市公司主营业务告别房地产的进程也在加快。不过，曾经的温州首富黄伟以“金融思维”进军房地产业，从高速发展到快速跌落的故事还犹在眼前。

履历显示，黄伟从温州师范学院毕业后，最早进入温州瑞安城关一中担任教师，20世纪90年代初，在杭州国际大厦租下几个柜台售卖眼镜，赚到第一桶金。1994年，黄伟担任新湖集团董事长，从此完成了从教书匠到商人的蜕变。

2006年，新湖集团将旗下14家房地产公司通过定向增发的方式装入中宝股份，此后改名新湖中宝，踩着房地产市场加速向前的风潮开启了10余年的快速发展周期。

在2016年前后，房地产行业进入“高杠杆、高负债、高周转”的“三高”模式，新湖中宝坐等土地升值的开发模式也开始遭遇挑战，债务危机开始逐步显现。据相关媒体不完全统计，2019-2020年，新湖中宝合计转让了南通启新、南通启阳、南通新湖、金谷置业、明珠置业、上海中瀚等11个项目公司股权，交易对价总计227.6亿元。

在巨额负债面前，“卖卖卖”模式并未能实质缓解公司债务压力。

财报数据显示，2022年，新湖中宝实现营业收入128.99亿元，年末负债总额825.27亿元，其中有息负债合计342亿元，包括短期借款和一年内到期的有息负债合计133.04亿元，一年以上有息负债208.96亿元，而同期公司货币资金仅95.1亿元，加上交易性金融资产16.89亿元，难以覆盖短期债务。

随着房地产进入新发展周期，外部低迷的市场环境也让新湖中宝处境雪上加霜。2021-2023年，新湖中宝合同销售额分别为297.36亿元、115.9亿元和29.25亿元，呈现出逐年急速下滑之势，陷入了自身造血功能减弱，经营现金流严重不足的困境。

这也成为新湖中宝2021年将总部迁址衢州，“委身”衢州国资寻求合作的动因所在。经过两年的铺垫，黄伟和陷入债务泥淖的新湖中宝最终等来了“白衣骑士”——隶属浙江衢州国资委的衢州工业控股集团。

《财中社》了解到，2023年2月21日，新湖集团与衢州工业控股集团牵头设立的衢州市新安财通智造股权投资基金签订股份转让协议，以22.7亿元转让新湖中宝10.11%股份。2024年1月，新湖集团再度宣布向衢州智宝转让新湖中宝18.43%股份，涉资超30亿元。

至此，衢州工业控股集团旗下两大股权投资基金合计持股达到28.54%，以合计投入52.76亿元为代价，超越新湖集团及其一致行动人的28.39%，成为新湖中宝第一大股东。2024年7月，随着公司新一届董监高换届选举完成，衢州智宝成为公司新控股股东，衢州工业集团成为公司新实际控制人。

衢州智宝方面表示，上述变更有助于进一步优化上市公司股权结构、拓宽公司融资渠道；有助于进一步深化公司与衢州国资在产业布局上的深度合作，加快公司转型升级；有助于进一步优化公司的治理结构，提升公司治理水平。

新湖集团互保隐忧

值得注意的是，找到新靠山并完成更名的衢州发展依然面临较大的债务压力。

根据2024年半年报，公司有息负债合计315.28亿元，占总资产的 31.19%，其中银行借款221.06亿元，占比70.12%。在有息负债中，短期借款和一年内到期的有息负债合计188.92 亿元，占比59.92%；一年以上有息负债126.36亿元，占比40.08%。同期，公司货币资金余额为59.71亿元。

目前，新湖集团仍持有衢州发展6.68%股份，不过超过99%已质押。7月以来，新湖集团还陷入员工理财“爆雷”风波难以自拔，涉资金额达46.81亿元。根据新湖集团工会此前发布的《债权确认通知函》，截至7月15日，华鑫信托·新湖集团单一资金信托尚有31.32亿元及预期收益未兑付；华鑫信托·信源5号集合资金信托尚有15.493亿元本金及预期收益未兑付。

据报道，面对员工讨债浪潮，黄伟将责任推给了新疆宜化矿业煤矿投资纠纷：“我投在里面现金60多个亿，资产200个亿在6月初都被‘抢走了’。”由于新湖集团旗下全资子公司北京华易隆鑫贸易有限公司前股东涉入行贿湖北宜化集团原党委书记、董事长蒋远华案件，华易隆鑫被湖北省某地法院判决为单位行贿罪，持有的新疆宜化矿业有限公司约41%股权及孳息予以追缴，“按市场化估值测算，新湖方面所持股权价值约200亿元”。

据衢州发展公告，新湖集团由黄伟及其配偶李萍分别持股57.62%、24.71%。截至2023年12月31日，新湖集团负债总额174.49亿元，2023年度实现营业收入71.06亿元，净利润-29.1亿元。

截至2024年8月底，衢州发展对外担保余额合计228.47 亿元，占公司最近一期经审计净资产的比例为53.46%。其中对新湖集团及其控股子公司提供的担保余额合计27.72亿元。作为互保，新湖集团及其控股子公司为衢州发展及控股子公司提供的担保余额合计为31.71亿元，新湖集团实际控制人黄伟为上市公司及控股子公司另外提供的担保余额合计71.31亿元。

随着新湖集团理财爆雷等利空逐步发酵，衢州发展股价近期也一路下行不断创出新低。截至9月6日收盘，衢州发展股价停留在1.79元，跌幅4.79%，总市值152.31亿元。投资者最关心的是，衢州发展与新湖集团以互保关系为基础的担保能全身而退吗？抱上国资“大腿”之后如何拯救股价？